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昌国徽律师 昌国徽律师,河南大学法学学士,国立华侨大学法律硕士,中华全国律师协会会员,深圳律师协会会员,深圳市南山区法学会成员,深圳维德公益律师,“新雨”计划进校园授课律师,“法润福田”进社区主讲律师,现为广东兆广律师事务... 详细>>

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律师姓名:昌国徽律师

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合同纠纷

租赁期满承租人不辞而别怎么办?

  摘要:房屋租赁合同中约定的租金支付期限是合同中最重要的、根本性的条款,合同相对方未能按照协议的约定履行义务,经催告在合理期限内仍未履行,已经构成根本性违约。那么,租赁期满承租人不辞而别怎么办?

  【相关案例】

  租约到期后,承租方不辞而别,出租方误认为其仍在使用该房屋。直到一年多后,出租方才发现承租方早已离开,遂与承租方就此期间的房租发生争议并诉至法院。日前,法院经两审审理认为,自行离开不能视为完成返还租赁物的义务,判令承租方支付相应租金及利息。

  郭某与邓某于2012年4月签订书面《柜组使用协议》,约定郭某租赁邓某名下位于本市和平区的一处商铺,期限至同年8月31日止。协议到期后,郭某并没有与邓某联系,邓某以为郭某继续占有使用该柜组,后来才发现郭某已不在此处经营,邓某无奈于2014年3月1日自行收回该商铺。随后,邓某与郭某就上述实际占用期间的柜组使用费问题发生争议,因双方无法协商一致,邓某诉至法院,要求郭某支付2012年9月1日至2014年2月28日期间的房屋使用费7.02万元及利息损失。

  和平区法院经审理认为,租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。被告主张2012年8月31日合同到期后在放弃押金的情况下自行撤场。作为负有返还租赁物义务的一方,被告自行离场的行为不能视为完成交接行为,在不能证明已经通知出租人进行交接的情况下,仍应视为被告继续使用租赁物。即使其撤场行为属实,亦不能免除其支付后续费用的义务。

  据此,法院判决,被告郭某给付原告邓某2012年12月至2014年2月期间的租金共计5.85万元及利息损失3400余元。宣判后,被告不服,提起上诉,二审法院认为,承租人有返还租赁物的义务,自行离开不能视为完成该义务,上诉人主张的事实不能成立,故判决驳回上诉,维持原判。

  【法律知识】

  本案一审主审法官殷红方提示,租赁期届满,返还房屋是承租人的法定义务,不辞而别不视为承租人有交付租赁物的意思表示,即必须通过交付行为才成完成其义务,所以房屋承租人要注意以下几点风险:

  一、承租人应于租赁关系终止时向出租人返还租赁物。

  二、承租人返还的租赁物应当符合合同约定或者符合正常使用后的状态。承租人未经出租人同意对租赁物改建、改装或者增加附着物的,于返还租赁物时应当恢复原状;如果承租人的行为是经出租人同意的,承租人可以不恢复原状,并可以在现有增加价值的范围内向出租人请求偿还费用。

  三、租赁期届满,承租人应当及时向出租人返还租赁物。否则,承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金,偿还违约金或赔偿损失,还应承担租赁物逾期返还期间意外灭失的风险。

  房屋租赁合同中约定的租金支付期限是合同中最重要的、根本性的条款,合同相对方未能按照协议的约定履行义务,经催告在合理期限内仍未履行,已经构成根本性违约。根据《合同法》第九十四条第(三)项、第二百二十七条的规定,你有权要求解除合同。

  《合同法》第227条明确规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”按照该条规定,出租人应当先催告,在催告没有效果时,才能通知出租人解除合同。你已经多次催促,对方一直未承付。你应当以书面形式通知承租人解除合同,合同自通知到达对方时解除。如果你不知道对方的地址,你可以按照对方签订合同时确认的地址作为送达地址,以挂号或特快专递的形式邮寄送达,并保存好挂号回执。

  关于对方遗留在房屋内的个人物品,你可通过公证或由房屋所在地的居委会见证封存,限定对方在一定期限内前来领取,逾期视为自动放弃,你可以依法处分该物品,并以物品折价或变卖的价款优先受偿。

  另外,关于租金及逾期违约金纠纷,法律规定权利人应在一年内提起诉讼。


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